Ипотека — что это такое, как ее рассчитать и какие документы необходимы

Что такое ипотека простыми словами

ipoteka1.jpgИпотека (англ. «mortgage») — это кредит для покупки объекта недвижимости или земли. Чаще всего выдаётся банками, но есть также и небанковские учреждения, которые по закону могут выдавать такие займы.

Ипотека — это производная от кредита. В данном случае кредит берётся под залог недвижимости, поэтому банк готов выдавать займы под более низкие проценты, поскольку уверен, что вернёт все деньги, даже если заёмщик не сможет платить.

Впервые в России ипотека появилась в конце 1990-ых годов. До этого времени рынок недвижимости для широкого населения был почти не доступен из-за сложной ситуации в стране и высоких ставок по кредитам. Ставка рефинансирования ЦБ была выше 100% в 90-ые.

Что можно приобрести по ипотеке:

  • Квартиры в новостройках или строящемся доме;
  • Квартиры на вторичном рынке;
  • Дома, дачи и дачные участки, коттеджи;
  • Доли недвижимости;
  • Коммерческую недвижимость (склад, офисы);

Главной особенностью приобретения объектов недвижимости по ипотеке является залог. Купленный объект официально обременён банком. Пока вы не выполните все свои кредитные обязательства по ипотеке, банк откажется подписывать соответствующие документы о снятии обременения.

Чем отличается ипотека от обычного кредита:

  • Ипотека выдаётся на длительный срок. Максимальный срок 30 лет. Самый популярный срок это 10-20 лет.
  • Сумма выданная банком составляет от 500 тыс. рублей.
  • Кредит выдаётся только на покупку конкретного объекта недвижимости. Потребительский кредит выдается на что угодно.
  • Оформляется по специальным правилам, которые прописаны в законе.

Можно ли взять ипотеку под другие нужды

Банк не выдаёт ипотеку под какие-то иные покупки кроме недвижимости. Однако есть такой вариант: если вы покупаете квартиру стоимостью 5 млн рублей и у вас есть эта сумма, то можно взять всё равно ипотеку на 4 млн рублей. Итогом станет: покупка квартиры в ипотеку, но при этом остаётся 4 млн рублей наличных денег, которые можно потратить уже на свое усмотрение.

Выгодно ли брать ипотеку? С одной стороны да, ставки не такие высокие. В 2020 году можно взять под 6.5% на новостройку. Но с другой стороны долгосрочный займ потребует много процентов для выплаты банка. Есть даже такая поговорка:

Ипотека — это когда одна квартира для себя, другая для банка.

Для ставки в 6,5% эта поговорка уже не актуальна. Вот цифры зависимости переплаты от стартовой суммы и срока ипотеки:

  • 5 лет — 16.5%;
  • 10 лет — 32.8%;
  • 15 лет — 49.0%;
  • 20 лет — 65.3%;
  • 25 лет — 81.5%;
  • 30 лет — 97.7%;

Например, если взять в банке 3 млн рублей на 15 лет под 6.5%, то общая сумма выплаты составит 4.47 млн рублей (1.47 млн проценты).

  • Взять ипотеку под 6,5% на новостройки или инвестировать в акции;

Документы для физических лиц

Dokumenty-dlya-fizlitsa.jpg

Для оформления ипотеки следует подготовить перечень обязательных документов. Сразу следует отметить, что полный перечень уточняется непосредственно в офисе финансовой компании, в которой вы решили получить средства.

Стандартный пакет документов:

  • паспорт заемщика
  • второй документ заемщика на выбор: СНИЛС, ИНН или водительские права
  • для мужчин в возрасте до 27 лет – наличие военного билета
  • свидетельство о заключении брака и рождения детей (при наличии)
  • ксерокопия трудовой книжки, заверенная работодателем
  • справка о доходах, как по форме банка, так и 2НДФЛ
  • справка, подтверждающая иной источник дохода: договор аренды или выписка по вкладу
  • анкета заемщика, заполненная по форме кредитора
  • заявка на получение необходимой суммы, по форме банка

Важно учитывать, что дополнительно банк может запросить иные документы, такие как:

  • диплом о высшем образовании
  • справку с медицинского учреждения, о состоянии здоровья

Что касается поручителя или созаемщика, то ему потребуется подготовить аналогичные документы. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки на законном основании.

Как рассчитать ипотеку

Банки, предоставляющие ипотечное кредитование, в целях повышения заинтересованности потенциальных клиентов на своих сайтах, предлагают онлайн-калькуляторы для расчета ежемесячных платежей на основе реальных условий (дохода клиента, срока кредитования, наличия первоначального взноса, суммы кредита).

Схема довольно проста: в поля электронной формы калькулятора нужно ввести все требуемые данные, и сервис представит результаты расчета.

Например, если вы заинтересовались ипотекой в Сбербанке:

  1. зайдите на главную страницу официального сайта https://www.sberbank.ru;
  2. кликните по опции «Ипотека» в верхней сервисной строке;
  3. выберите «Ипотечные программы»;
  4. найдите среди предложенных вариантов кредитования тот, что интересует вас, и кликните по опции «Узнать больше»;
  5. на странице появится информация по этому виду кредитования и онлайн-калькулятор;
  6. настройте свои исходные условия;
  7. сразу же получите результаты. Для поиска оптимального варианта можно менять исходные данные (например, увеличивая количество лет кредитования, сумму первоначального взноса). Сервис подскажет вам, какой доход у вас должен быть, чтобы банк одобрил вашу заявку.

1. Что такое ипотека – определение и суть

Ипотека – разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество – как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).

Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу.

Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.

Более подробно об ипотечных кредитах – в отдельной статье блога.

Суть ипотеки

Определяющим признаком ипотеки является залог. Именно его наличие – ключевой момент в понятии «ипотека». При этом залогом может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.

Пример

Семья Смирновых, являясь собственниками 1-комнатной квартиры, решает улучшить жилищные условия в связи с рождением первенца.

Банк соглашается выдать кредит на оплату жилья в строящемся доме, и берет в качестве залога по кредиту нынешнюю квартиру Смирновых. После полной выплаты долга залоговое обременение с жилплощади снимается.

Под ипотекой понимается как сам залог, так и денежный долг, который под него выдаётся. Чаще всего, когда говорят «купить квартиру в ипотеку», имеется в виду – приобрести её в долг и оформить в качестве залога для кредитной компании.

Все подробности о том, как взять ипотеку, читайте в специальной публикации.

Характерные признаки и свойства ипотеки:

  • выдаётся на длительный срок (от 5 до 50 лет);
  • носит целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится;
  • выдаётся под низкие (сравнительно с потребительскими кредитами) проценты;
  • оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.

Priznaki-ipoteki.jpg

В теории ипотека может выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью.

Историческая справка

Согласно официальной версии историков, понятие «ипотека» впервые появилось в Древней Греции за 5000 лет до н.э. Этим словом называли столб, стоящий на участке должника. На столбе помещалась основная залоговая информация. Оформление в залог недвижимого имущества практиковалось также в Древнем Египте.

В современной России ипотечное кредитование имеет относительно недолгую историю. Приобретать жильё под залог граждане РФ стали только в конце 90-х.

Именно тогда (в 1998) был принят закон, который так и назывался «Об ипотеке». Данный акт выступает основным документом, которым сегодня руководствуются при оформлении ипотечных договоров.

Плюсы и минусы ипотеки

Для многих граждан ипотека – единственная возможность стать владельцами собственной квартиры сейчас, а не в отдаленном будущем. Именно поэтому кредиты под залог имущества пользуются стабильным спросом.

Плюсы ипотеки:

  1. Оперативное решение вопроса жилья. Не нужно годами копить на квартиру и платить за аренду чужой недвижимости.
  2. Экономические выгоды: речь о льготном ипотечном кредитовании. В России множество категорий граждан, имеющих права на получение ипотеки на выгодных условиях. Это и военные, и семьи с двумя и более детьми, и молодые специалисты.
  3. Выгодное вложение средств. Недвижимость, особенно новая, не теряет со временем своей ценности, а совсем наоборот. Приобретя актив в виде жилплощади, владельцы получают возможность реализовать его в любой момент по выгодной цене.

У ипотеки есть и отрицательные стороны.

Перечислим главные минусы:

  • ограничение собственника в правах на имущество;
  • высокая переплата (за весь срок выплат покупатель отдаёт примерно вдвое больше первоначальной стоимости);
  • длительный срок выплат (10-30 лет заемщик ежемесячно вносит за жильё внушительные суммы – не все выдерживают психологическое давление многолетнего долга);
  • сложности в оформлении кредита – большинство банков предъявляет ряд требований, которым далеко не все заёмщики могут удовлетворять;
  • постоянный риск потерять жилплощадь – при форс-мажорных обстоятельствах финансовые компании редко «входят в положение» клиента и обязательно наказывают его при задержке регулярных выплат.

Согласно статистике, позволить себе взять ипотеку на обычных условиях могут лишь 3-4% граждан РФ. К счастью, внушительное количество россиян пользуются льготными ипотечными программами.

Хотите знать о льготном кредитовании больше – читайте статьи «Ипотека для молодой семьи», «Ипотека без первого взноса», а также «Выгодная ипотека».

Профессиональную помощь в выборе ипотеки оказывают Ипотечные Агентства и Центры, которые имеются в каждом крупном городе.

Плюсы и минусы ипотеки

ipoteka2.jpg

Покупка жилья с одной стороны может показаться крайне хорошим и выгодным делом. Однако по состоянию на 2014-2020 год покупка собственного жилья не выгодна. Все математические расчёты показывают, что выгоднее снимать жилье, чем покупать собственное. И это даже при условии, что вы не берёте ипотеку, а с ипотекой ещё не выгоднее.

Такая ситуация сложилась поскольку цены на жилье не растут и пока прогноз говорит, что и дальше стоимость будет оставаться примерно на этом же уровне.

Несмотря на это, сейчас чуть ли не у каждого второго есть квартира в ипотеку. Рассмотрим какие преимущества и недостатки есть у этого.

Плюсы:

  • Собственная квартира всегда приятнее съёмной. Можно сделать ремонт, покупать хорошую мебель, не надо переживать, что завтра могут выселить и прочее.
  • Ставка по ипотеке значительно меньше кредита. Поэтому в вопросе что выбрать, чаще всего выигрывает первое. Читайте: что выбрать: ипотеку или кредит.
  • Можно купить квартиру, имея лишь 10-20% собственных средств на неё.
  • Для многих ипотека это единственный способ купить жилье.
  • С помощью льготной ипотеки можно очень хорошо сэкономить (по сравнению с кредитом или обычной ипотекой).
  • Возможность досрочного погашения.

Минусы:

  • Квартира находится в залоге у банка, поэтому официально она не ваша.
  • Обычная ипотека имеет высокие процентные ставки. С учётом отсутствия роста цен на недвижимость, снимать квартиру в аренду и копить на свою собственную даже выгоднее, чем сразу купить свою.
  • Крайне высокие переплаты. Это связано с тем, что ставка 7% и срок ипотеки обычно 10-20 лет. За это время клиент заплатит банку большие проценты. В итоге квартира стоимостью в 5 млн рублей обойдется в 8 млн рублей, а может даже и больше.
  • Большие сроки по ипотеке. Фактически всю зрелую жизнь придется платить банку.
  • Банки требуют страховать жизнь в случае новостройки и жилплощадь, если это вторичка. Это добавляет 0,5% — 1,0% к сумме переплаты ежегодно.
  • Долгая процедура рассмотрения.
  • Нельзя продать квартиру, т.к. она в залоге. Однако есть вариант с помощью специальных договоров продать её и на вырученные деньги сразу погасить часть долга банка, но это уже не так просто.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий