Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимость

Формы инвестирования и участие посредников

Shema-vidov-investitsij-v-stroitelstvo.jpg

Форма капиталовложений в строительство — это и способ сокращения рисков, и техника приобретения выбранного объекта. Спроектировать себе частный дом и завершить возведение также самостоятельно — можно. Но стать дольщиком многоквартирного дома или инвестором крупного ЖК можно только при посредничестве. Форм участия, подразумевающих различные взаимоотношения партнеров, несколько:

  1. Непосредственный договор с застройщиком на приобретение некоторого метража в возводимом строении. В договоре может быть прописана только площадь, но дополнительно есть возможность указать и иные требования по индивидуальной планировке и расположению. Регулируются взаимоотношения договором купли-продажи. Эта форма инвестиций считается упрощенной, риски несет застройщик.
  2. Долевое участие через фонд-посредник регулируется договором инвестирования. По сути, это коллективное строительство, при котором все риски несут те, кто участвует в организации деятельности. Окупаемость вложений, как правило, выше, но и риски больше. Вложить деньги в строительство можно дольно, то есть приобретая долю, которая будет возмещена реальными деньгами после завершения дела. Задачи получить именно квартиру или конкретный «адрес» в этом случае может и не стоять.
  3. Паевые фонды также предлагают ряд пакетов инвестирования в строительство. Часть из них предполагает «портфельное» участие, то есть вложения в несколько ЖК или проектов. Это дифференцирует риски и позволяет получить прибыль, даже если какое-то направление окажется невыигрышным. Получение дивидендов от ПИФа — тоже форма капиталовложений в «стройку».

Обязанности застройщика

По требованию нового закона застройщик обязан:

  • Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов
  • Раскрывать информацию по реальному положению дел на стройке

У девелопера больше нет возможности вывести деньги из проекта “на сторону” или потратить лишнего. Застройщик обязан следовать финансовому плану согласованному с банком. Закон защитил дольщиков. С новыми правилами на рынке девелоперов “недостроев” при работе с банком эскроу-агентов больше не будет.

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой цене и продать в конце стройки и заработать за 2 года 20-35% на разнице цен. Это связано с тем что застройщик продавал квартиры по низкой цене, чтобы финансировать стройку.

После перехода застройщика на работу по эскроу-счетам, банк выдал ему финансирование для реализации проекта, следовательно застройщику нет смысла делать скидки на квартиры на начальном этапе стройки. А значит, на купле-продаже квартиры по старой схеме уже не заработать.

Но несмотря на то, что с финансированием стройки вопрос полностью решен, у застройщика осталась потребность в инвестициях для пополнения оборотных средств, например, для старта новых проектов.

Это создало условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Инвестиции в строительство жилья

В нынешнее время, человек, который имеет желание улучшать условия для своего проживания, может сделать это несколькими способами, включая и инвестирование в процесс строительства жилья. Тем не менее, приобретение жилья является чрезвычайно ответственным мероприятием, которое обязательно требует определенных юридических знаний.

Прежде чем сделать инвестиции в строительство, следует выяснить ориентировочную стоимость жилья, характерную для первоначального этапа строительства, т. е., сколько конкретно можно сэкономить, если вложить деньги не в уже готовые объекты недвижимости, а в их строительство. Кроме этого, в нынешнее время приобрести недвижимость возможно и в лизинг. При таких отношениях, как лизинговые, тот или иной объект недвижимости будет приобретен у третьего лица, после чего он сдается в аренду будущему владельцу, с дальнейшим правом выкупа. При инвестиции деньги в строительство личного жилья, Вам предоставляется возможность проживания в собственной квартире только лишь после сдачи дома, которого в реальности пока нет.

Варианты вложений

Вариант 1. Долевое участие. Вы вкладываете средства в проект жилой или коммерческой недвижимости, строительство которой ещё не начато. Инвесторы (в данном случае – дольщики) передают свои средства застройщику. Деньги при этом у него не находятся. Они размещаются на специальном эскроу-счёте, и получить их застройщик может только после выполнения работ. Это позволяет снизить риски дольщиков в случае банкротства или недобросовестности компании.

Вариант 2. Жилищно-накопительный кооператив. Инвесторы (пайщики) объединяются в кооператив и назначают руководящий состав. Доля каждого соответствует сумме сделанного им взноса. Принцип инвестирования и доходность точно такие же, как при индивидуальном инвестировании. Однако посредством коллективного подхода проще решать любые сложные проблемы и находить верный выход.

Dengi-na-stroitelstvo-domov.jpg

Вариант 3. Фонд финансового строительства. Этот вариант позволит инвестировать в строительство не только опытным и состоятельным инвесторам, но и тем, кто не может похвастаться богатой историей вложений и толстым кошельком. Фонд строительства создаётся с той целью, чтобы выступать посредником между инвесторами и компанией застройщика. Руководство фонда держит под контролем расходование денег, процесс строительства, защищает интересы инвесторов и занимается юридическим обеспечением вопроса.

Недвижимость, как источник прибыли — доходность инвестиций в строительство

Понятие инвестирования в недвижимость не требует, но подразумевает получение прибыли. С одной стороны, это элементарная экономия и возможность вкладываться «в свое». С другой — реальный заработок, способный стать долговременным и регулярным. «Кормить» может как одна вовремя проведенная сделка, так и постоянная работа в этом направлении: все зависит от начальных возможностей и желания заниматься этим достаточно хлопотным рынком.

Инвестиции в строительство в России

На российском рынке самыми быстро окупающимися считаются новостройки и однокомнатные квартиры в них. Но по доходности догоняют:

  • инвестиции в жилищное строительство элитных сооружений в мегаполисах и столицах;
  • постройка торговых центров и развлекательных заведений в крупных городах;
  • инфраструктурные объекты в новых районах и регионах с государственной поддержкой;
  • коммерческая недвижимость в экономически-развитых районах больших городов.

Еще одна особенность работы именно с отечественными площадями — возможность получить привилегии. Вложить деньги в строительство квартиры на этапе возведения дома или приобретения земельного участка под застройку и освоение — значит можно получить помощь от государства. Примеров много: льготы на постройку единственного жилья, возврат налогов и погашение процентов по ипотеке для отдельных категорий. Застройщикам, организующим рабочие места, также полагаются дотации, удешевляющие по итогу готовые строения. Более масштабные проекты — программа «Дальневосточный гектар». При решении вкладываться деньгами для развития отрасли в РФ стоит убедиться в наличии таких программ и посчитать преимущества участия.

Investirovanie-v-stroitelstvo.jpg

Инвестиции в строительство за рубежом

Недвижимость за границей — статусное приобретение. Решаясь на такую покупку, нужно обязательно изучить законодательство выбранной страны и условия предоставления права собственности. От предложения вложиться дистанционно, то есть без непосредственного осмотра объекта, стоит отказаться: даже в США много городов-призраков, недвижимость в которых не нужна никому. Покупка по фото может стоить миллионов. Многие застройщики, специализирующиеся на инвестициях в зарубежные проекты, предоставляют туры для изучения «на месте». Проверка документации со специалистом по зарубежному законодательству обязательна.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий